אם אתם מעוניינים לרכוש דירה מקבלן, אתם בוודאי יודעים כי מדובר על השקעה כלכלית רצינית. המשכנתא אשר לוקחים עבור רכישת הדירה תלווה את הרוכש שנים רבות ועל כן, אין ספק שחשוב להכיר את תהליך רכישת דירה מקבלן שלב אחר שלב וכן, חשוב מאוד לבצע את כל הבדיקות הנדרשות טרם רוכשים דירה מקבלן וזאת בכדי שההשקעה הכלכלית שלכם תהיה נכונה וחכמה.

כיצד רוכשים דירה מקבלן בצורה נכונה

בכדי לרכוש דירה מקבלן בצורה הטובה ביותר, חשוב מאוד להכיר את כל השלבים בתהליך רכישת דירות מקבלן:

בשלב הראשון אם מצאתם דירה מעניינת כלשהי, כדאי מאוד להיכנס למשרד המכירות אשר ממוקם בדרך כלל באתר הבנייה. אם עדיין אין אתר בנייה חשוב שתפנו למספר של היזם.

עליכם לברר מול היזם כיצד הפרויקט יראה, כמה דירות יהיו בכל בניין, סוגי הדירות שיהיו, כמה זמן ימשך פרויקט הבנייה ומתי מקבלים את הדירות, מיהו היזם, מיהו הקבלן, מי הבנק שמלווה את היזם וקבלן וכמובן מהם מחירי הדירות.

בשלב השני חשוב מאוד שתבדקו את הסביבה סביב בניין המגורים על מנת לאתר מטרדים סביבתיים או מפגעים שונים. כדאי לבדוק האם יש בסביבה של הפרויקט גני ילדים, מרכז מסחרי, בתי ספר ועוד. כמו כן, חשוב מאוד לבדוק מה מתוכנן לקום בקרבת הפרויקט.

חשוב מאוד לבדוק מיהו היזם. מדובר בסופו של דבר באיש המקצוע שאחראי על ההיתרים, התכנון הבירוקרטיה, הליווי הבנקאי, השיווק, המכירה של הדירות ועוד. מול היזם סוגרים את העסקה והוא זה שמחויב בהתאם לחוק למסור לכם את הדירה ולוודא כי היא לשביעות הרצון שלכם. חשוב לבדוק מהו החוסן הפיננסי של היזם, מהו הניסיון שיש לו, מהו המוניטין שיש לו, האם הוא עומד בלוחות הזמנים, מהי רמת הגימור של הפרויקטים שלו, איזו אחראיות הוא נותן ועוד.

כמובן שחשוב לבדוק גם מיהו הקבלן שבונה את הפרויקט בפועל והאם יש לו ניסיון, איזה עבר יש לו, האם היו עליו תלונות כלשהם, האם יש לו מוניטין והמלצות ועוד.

שלב חשוב נוסף הוא לבדוק מי בעלי הקרקע שעליה נבנה הפרויקט ולוודא כי אין עיקולים על הקרקע או שעבודים.

שלב חשוב נוסף הוא לוודא כי ליזם יש היתר בנייה ולדרוש ממנו להציג לכם את ההיתר. יש לשים לב שההיתר מתייחס לנכס שבו נמצאת הדירה שאתם מעוניינים לרכוש.

כמובן שחשוב מאוד לבדוק מהו המפרט הטכני של הדירה, מהם מוצרי הגמר המובטחים, מספר שקעי חשמל, גובה קרמיקה ועוד.

עליכם לבדוק מה כולל המחיר של הדירה ומהו המחיר כולל מע"מ.

בשלבים הבאים עליכם לבדוק כמה בדיוק תעלה לכם הדירה לרבות המיסים הצפויים להיות עליה וכן, עוד טרם אתם סוגרים חוזה מול הקבלן, עליכם לוודא כי יש לכם אישור עקרוני למשכנתא מהבנק בגובה הסכום המבוקש לכם לרכישת הדירה.

בשלב הסופי יש לחתום על חוזה מול הקבלן כאשר חשוב מאוד לסגור את החוזה בנוכחות עורך דין מקצועי ומנוסה שבחרתם שיבטיח את הזכויות שלכם.

כמה הון עצמי באמת צריך?

ההון העצמי המינימלי הדרוש למי שעדיין אין בבעלותו דירה הוא 25%. כלומר, הבנק יכול להעניק לכם מימון של עד 75% מערך הדירה. רק על מנת לסבר את האוזן, בחצי הראשון של שנת 2021 היקף המשכנתאות שמעל 60% הון עצמי, מה שנחשב למשכנתאות במינוף גבוה, שבר שיא והגיע ליותר מ-40% מאלו שהציבור נטל.

שימו לב שבמקרה והגעתם למקסימום המימון עצמי תוכלו להשתמש בהערכת שמאי אשר יבדוק האם הערך בחוזה הקנייה תואם למחיר השוק. במקרה כזה הבנק יתחשב בהערכה הנמוכה יותר. מצד שני, ייתכן שבעקבות הערכת השמאי הוא יוריד את אחוז המימון שהוא יעניק לכם, ולכן תצטרכו לגייס עוד אשראי.

אם מדובר בדירה חליפית לדירה קיימת, ההון העצמי המינימלי הוא מעט יותר גבוה, כ-30%.

עבור רכישה של דירה שנייה החלוקה היא כבר קשוחה יותר: 50% מימון עצמי ו-50% הלוואה מהבנק. במקרים כאלו ניתן אומנם לשעבד את הדירה הקיימת, אך זוהי החלטה שמן הסתם טומנת בחובה סיכון גבוה.

לבסוף, אם אתם זכאים לדירה במסגרת "מחיר למשתכן", תוכלו לספק הון עצמי של 100,000 שקל בלבד, אך רק עבור נכס שמחירו המקסימלי בשוק (ולא על פי החוזה) הוא עד 1.8 מיליון ₪.

החזר חודשי מול הכנסה פנויה – איך הם משפיעים על המשכנתא?

בעיקרון ההחזר החודשי לא יכול לעבור את גובה ה-50% מההכנסה הפנויה (בניכוי של הוצאות כגון החזרי הלוואה עם אורך של מעל שנה וחצי או תשלום מזונות). בפועל, הבנקים הם שמרניים יותר וההחזר החודשי נע בין 30% לבין 40% מההכנסה הפנויה. זאת על מנת למנוע מצב בו הלווים לא יוכלו לעמוד בפירעון ההלוואה.

עם זאת, במקרה ואתם עדיין לא עומדים בתנאי הסף של המשכנתא, תוכלו לצרף אליה "ערב משלם", שהוא בדרך כלל קרוב משפחה מדרגה ראשונה. לצורך חישוב ההכנסה שלו, הבנקים יכירו רק ב-50% מן ההכנסה הקבועה שלכם.

מסיבה זו, ערב משלם עדיף מאשר נטילת הלוואות מחברים, גם אם  מישהו שאינו קשור לבנק מציע לכם זאת.

אורך חיי המשכנתא ומתי הוא מוגבל

נכון למחצית השנייה של 2021, אורך חיי המשכנתא הממוצע בישראל הוא 22 שנים והגובה שלה עומד על 930 אלף ₪. המשמעות היא שאם אתם זוג ממוצע, תצטרכו להשתעבד למשכנתא ללא מעט זמן. בעיקרון בנק ישראל מאפשר לפרוס את המשכנתא לתקופה של עד 30 שנה, אלא אם כן בסיום תקופת הזמן הזו תעברו את גיל 75 (כלומר, עליכם להיות לכל היותר בגיל 45 במצב כזה).

הקשר בין רמת הסיכון ואופי הנכס לגובה הריבית

הסעיף הזה לא אמור להפתיע אתכם יותר מדי, אבל נציין אותו בכל זאת: גובה הריבית שתשלמו תלוי בין היתר ברמת הסיכון שלכם. כלומר, כמה בטוחות תוכלו להביא לבנק בשילוב עם גורמים נוספים כגון היסטורית האשראי שלכם.  ישנן שלוש רמות סיכון : עד 45%, בין 45% ל-60% ומעל 60%. לרוב רמת הסיכון תהיה מקבילה לאחוז המימון שתקבלו.

פרמטר שכן יפתיע אתכם הוא שהבנק ייזהר יותר עם נכסים יקרים מאוד או זולים מאוד: נכסים יקרים קשה למכור בעוד נכסים זולים עשויים להיות ממוקמים באזורים לא טובים או שהם פשוט פחות אטרקטיביים (לדוגמה, קומה גבוהה ללא מעלית).

עזרה של יועצי משכנתאות – כן או לא?

הדעה  הרווחת ב-2021 היא שעדיין מומלץ להסתייע ביועץ משכנתאות עצמאי ולא ביועץ המשכנתאות של הבנק באופן בלעדי, שהמטרה שלו בסופו של דבר היא שתיקחו משכנתא בבנק ובסניף שלו (תנאי המשכנתא יכולים להשתנות אף בין סניף לסניף). אם רמת הידע שלכם לא תספיק כדי להתמקח, סביר להניח שהצעה שתקבלו לא תהיה באמת אטרקטיבית.

לעומת זאת יועץ משכנתאות עצמאי הוא אובייקטיבי (או לפחות אמור להיות כזה) ויעזור לכם לנווט בין כל הנתונים והניואנסים החשובים, ובעיקר יעזור לכם לבחור בתמהיל הנכון שעל פיו נקבעים גובה ההחזר החודשי ומידת הסיכון. ניתן ואפילו מומלץ לגשת אליו כבר בזמן רכישת הנכס.

יחד עם זאת, היו ותמיד יהיו יועצי משכנתאות שמבטיחים ניסים ונפלאות, אך בפועל הם ימצאו דרכים לגרום ללקוחות שלהם לקחת סיכונים מיותרים וכאמור קיצונים. הדבר מתאפשר בעיקר לאור העובדה שמדובר בשוק פרוץ יחסית. כלומר, כזה שאין עליו פיקוח או כללי אתיקה שמחייבים את העוסקים בו (יש אומנם מספר איגודים שאמורים לייצג אותם, אך ממש לא חייבים להיות חברים בהם על מנת לעבוד במקצוע).

במצב זה, הרי שלצד יועצי משכנתאות שעבדו בחברות ביטוח או פיננסים גדולות ובבנקים בתפקידים בכירים, ישנם גם יועצי משכנתאות על דעת עצמם שאין להם באמת שום הכשרה בנושא. מלבד מחיר מאוד מפתה של כמה אלפי שקלים בלבד והבטחות גדולות, יש עוד כמה סימני אזהרה שחשוב לשים לב אליהם:

• יעוץ משכנתאות לא יכול להיות קשור לבנק מסוים, הוא לא "מכיר" או "מסתחבק" עם עובד של הבנק ולא יכול פתאום להרים אליו טלפון כדי לקבל תנאים עדיפים.
• חיפוש בגוגל ואתרים של תיקים משפטיים על שמו של אותו היועץ (גם הצצה בתקציר התיק ופסק הדין יכולים לתת לכם מושג במי מדובר…)
• בדיקה לא מעמיקה של הצעה או הצעות שנתקבלו מבנקים שונים כבר בפגישה הראשונה שלו עמכם
• שימוש בטקטיקות כמו לקיחת הלוואות נוספות, שיעבוד של דירת ההורים ועוד טריקים שונים שההיגיון הפשוט אומר להתרחק מהם
• מסלולים שמתבססים על ריביות משתנות באחוזים גבוהים מתמהיל המשכנתא מתוך הנחה אופטימית (מקווה) שלא ידרשו מחזורי משכנתא בדרך

מקווים שהחכמתם במעט וזכרו תמיד שלא "קונים" משכנתא כמו אוטו יקר או תכשיט יפה, לא משנה כמה היא נשמעת קוסמת ברגע זה